TT-Thuế thu nhập mua bán nhà đất: Vẫn thấy băn khoăn với đề xuất mới

Thuế thu nhập mua bán nhà đất: Vẫn thấy băn khoăn với đề xuất mới
Bộ Tài chính đang nghiên cứu lựa chọn giữa hai cách tính thuế, trong đó có phương án tính thuế 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản.



Người dân đến công chứng tại Phòng công chứng số 1, quận 1, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Chính sách thuế này được kỳ vọng sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách, song có không ít băn khoăn về tính khả thi.

Tuổi Trẻ ghi nhận ý kiến chuyên gia xung quanh vấn đề này.

- Đại biểu HOÀNG VĂN CƯỜNG (thành viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội):

Phương án tích cực trong tương lai

Hiện nay thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%. Thực hiện thu như vậy sẽ rất dễ, tiện lợi khi không cần truy lại nguồn gốc mua bán trước đây như thế nào.

Tuy nhiên, việc thu 2% cũng có nhiều bất cập. Ví dụ người ta mua một căn nhà để ở mà sau vì lý do nào đó phải chuyển chỗ ở, bán đi nhưng giá không tăng mà vẫn phải mất 2% thuế thu trên giá bán.

Vì thế, phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua - giá bán sẽ phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước.

Mức 20% này cũng để tương đồng, công bằng so với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản.

Thế nhưng việc quản lý thông tin giá mua - giá bán bất động sản hiện nay chưa thực hiện được. Mọi thông tin đều dựa trên kê khai của người mua - người bán, trong khi tình trạng kê khai không đúng, gian dối vẫn diễn ra.

Do vậy phương án 20% sẽ tích cực ở tương lai khi dữ liệu được số hóa, quản lý thông tin đầy đủ. Còn trong bối cảnh hiện nay, khi chưa làm được, cần tiếp tục thực hiện phương án thu thuế suất 2% và có thể kết hợp phương án 20% với các trường hợp có đầy đủ thông tin.

- Tiến sĩ NGUYỄN NGỌC TÚ (chuyên gia thuế):

Nên cho người dân được chọn phương pháp tính thuế

Bản chất của thuế thu nhập cá nhân là đánh trên thu nhập, người nộp thuế cá nhân có lãi mới phải nộp thuế.

Phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên lãi từ chuyển nhượng bất động sản là vô cùng hợp lý. Khi bán nhà đất, giá bán trừ giá mua và các chi phí nếu có lãi thì người bán mới phải nộp thuế, chứ không như lâu nay dù bán lỗ cũng vẫn phải nộp 2% giá chuyển nhượng.

Mặt khác, hoàn toàn khả thi áp dụng chính sách này khi xác định được giá chuyển nhượng. Theo đó, khung giá đất của UBND tỉnh đã tiệm cận với giá thị trường.

Nhiều giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và thanh toán không dùng tiền mặt. Một số chi phí cơ bản liên quan đến bất động sản như lãi vay ngân hàng, chi phí môi giới, chi phí xây dựng… cũng không khó xác định. Như lãi vay ngân hàng là dễ chứng minh nhất qua hợp đồng vay vốn với số tiền vay, thời gian vay, lãi suất.

Chi phí môi giới nếu mua bán qua sàn giao dịch bất động sản thì mức phí cũng rất rõ. Trường hợp không có chứng từ cho chi phí này thì cần ấn định mức phí phổ biến 0,5 - 1% giá chuyển nhượng. Hay căn cứ để tính chi phí xây dựng là hợp đồng xây dựng, chứng từ mua nguyên vật liệu… Nếu không có chứng từ để trừ chi phí xây dựng thì căn cứ vào đơn giá xây dựng của UBND tỉnh để tính toán.

Phương pháp tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản còn buộc người ta khai đúng giá bán, đảm bảo minh bạch, ngân sách không thất thu thuế. Không ai dám khai thấp hơn giá thực vì sau này bất động sản đó được bán thì nguy cơ sẽ phải chịu thuế cao hơn.

Phương pháp tính thuế với mức thuế suất cố định trên giá chuyển nhượng trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan. Có những nhà đất được mua cách đây 15 - 20 năm, không xác định được giá mua, thậm chí giá mua hồi đó chỉ 500 - 700 triệu, nhưng nay giá bán là 4-5 tỉ mà áp mức 20% chênh lệch giá mua trừ giá bán và các chi phí liên quan là không hợp lý. Nhiều nhà đất là thừa kế từ bố mẹ chứ không phải mua nên làm gì có giá mua mà trừ.

Về mức thuế suất cố định, nên áp dụng mức 1% trên giá chuyển nhượng thay cho 2% như hiện nay. Giá bất động sản đã tăng rất nhanh trong mấy năm gần đây. Bảng giá đất của UBND tỉnh từ năm 2025 rất sát với giá thị trường. Do đó, mức thuế suất 1% là phù hợp, đảm bảo khả năng chi trả của người dân.

Với hai cách tính thuế này, cần cho phép người dân được quyền lựa chọn cách nào có lợi cho người nộp thuế. Như vậy, chính sách mới nhân văn, phản ánh đúng thực tế và đi vào cuộc sống.


- Ông NGUYỄN VĂN PHỤNG (Hiệp hội Kế toán và Kiểm toán VN):

Tránh gây thiệt cho người nắm giữ lâu dài, có nhu cầu ở thật

Phương pháp tính thuế đảm bảo công bằng cho người dân, nhất là người nắm giữ bất động sản lâu dài, tránh tình trạng người nắm giữ lâu dài thì phải nộp thuế cao hơn những người đầu cơ lướt sóng.

Như 10 năm trước, giá 1m2 đất mua là 10 triệu, nhưng nay lên 70 triệu. Nếu lấy giá bán trừ giá mua còn 60 triệu mà áp mức thuế 20% là không ổn chút nào. Do đó, ngoài các chi phí được trừ như lãi vay ngân hàng…, cần trừ chi phí do trượt giá từ năm mua đến khi bán nữa.

Đặc biệt cần xem xét trường hợp chuyển đổi nhà đất với nhu cầu ở thật thì có nên đánh thuế hay không, hoặc đánh thì ở mức độ nào?

Thực tế có rất nhiều người chuyển đổi nhà từ trong ngõ, diện tích bé sang nhà rộng rãi và đi lại thuận tiện hơn. Họ phải bán nhà đất đang ở và vay mượn thêm để mua nhà mới. Đây là nhu cầu chính đáng.

Nếu lấy giá bán trừ giá mua và các chi phí thì ra một khoản chênh lệch rồi áp thuế suất 20% tiền lãi chuyển nhượng là bất hợp lý. Chênh lệch này không phải là tiền lãi do không phải kinh doanh.

- Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN):

Cần hỗ trợ hành vi có lợi cho thị trường

Dù đánh thuế 2% giá bán hay 20% lợi nhuận thì vẫn phải tính toán để công cụ này phát huy đúng chức năng, điều tiết thị trường phát triển đúng hướng. Thời điểm đề xuất áp thuế để điều tiết thị trường bất động sản cũng cần cân nhắc cho phù hợp.

Lúc thị trường cần kích hoạt giao dịch để vượt qua giai đoạn khó khăn, nếu áp thuế thì những nhà đầu tư chân chính cũng giảm quy mô kinh doanh, làm cho nguồn cung thị trường khan hiếm hơn.

Thời điểm thị trường sôi động thì có thể xem xét áp dụng đánh thuế với các giao dịch bất động sản để chống hiện tượng đầu cơ, đẩy giá, lướt sóng.

Mục đích đánh thuế bất động sản để giúp thị trường phát triển ổn định hơn nên cần có lộ trình áp thuế với bất động sản phù hợp, tránh các cú sốc với thị trường.

Việc đánh thuế giao dịch bất động sản cần cân nhắc để tránh đánh vào những người mua căn nhà vì nhu cầu ở thực. Đánh thuế bất động sản cần đạt được mục tiêu ngăn cản hành vi tiêu cực thị trường, đồng thời hỗ trợ hành vi có lợi cho thị trường nên các cơ quan đề xuất chính sách cần cân nhắc.


Người dân làm thủ tục nhà đất tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 7, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG

Các nước đánh thuế chuyển nhượng bất động sản ra sao?
Ở Trung Quốc, theo trang Hrone.com, mức thuế phổ biến là 20% trên phần thu nhập chịu thuế, tức là phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua (sau khi trừ các chi phí hợp lý, nếu có). Tuy nhiên, tùy loại bất động sản, thời gian sở hữu và địa phương, mức thuế thực tế có thể dao động từ 1 đến 20%.

Ở Thái Lan, cá nhân bán bất động sản sẽ chịu thuế khấu trừ tại nguồn, thường là 1% trên giá bán khai báo hoặc áp dụng biểu thuế lũy tiến thu nhập cá nhân. Ngoài ra, nếu bất động sản được bán lại trong vòng 5 năm còn chịu thêm thuế kinh doanh đặc biệt là 3,3% trên giá trị chuyển nhượng. Đối với nhà ở, mức thuế này có thể được miễn nếu đáp ứng điều kiện về thời gian sở hữu và đăng ký hộ khẩu.

Tại Hàn Quốc, mức thuế suất lũy tiến từ 6 đến 45% tùy theo thời gian sở hữu và giá trị lợi nhuận. Nếu bất động sản được giữ trên 10 năm, mức thuế thấp nhất là 6%; nếu bán trong vòng 1 năm, thuế suất có thể lên tới 45%.

Ở Nhật, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng được đánh thuế theo hai mức cố định, tùy vào thời gian nắm giữ tài sản. Theo trang Legal500.com, nếu sở hữu bất động sản trên 5 năm, thuế suất là 15,315% (thuế thu nhập trung ương/quốc gia) 5% (thuế cư trú địa phương), tổng cộng là 20,315%. Nếu thời gian sở hữu từ 5 năm trở xuống, thuế suất tăng lên 30,63% (thuế thu nhập trung ương) 9% (thuế cư trú địa phương), tổng cộng 39,63%.

- Ông NGUYỄN DUY HÀ (nhà đầu tư địa ốc):

Giao dịch bất động sản sẽ minh bạch hơn



Hai năm trước tôi từng bán cắt lỗ sâu lô đất 600 triệu nhưng vẫn phải đóng thuế 2% gây thiệt đơn thiệt kép. Việc tính thuế 2% trên giá trị hợp đồng bộc lộ những nhược điểm khi lỗ vẫn phải đóng thuế, trong khi bản chất của thuế thu nhập cá nhân thì lời mới đóng thuế.

Thị trường bất động sản đang dần trở nên minh bạch và nhà đầu tư cũng chuyên nghiệp hơn. Đề xuất áp thuế thu nhập 20% trên lãi chuyển nhượng sẽ tạo ra những chuyển biến.

Người mua, bán sẽ chọn giao dịch thông qua ngân hàng để minh bạch dòng tiền và khai đúng giá chuyển nhượng, ký hợp đồng mua bán với đơn vị môi giới có xuất hóa đơn, cải tạo hay xây mới cũng sẽ lựa chọn các doanh nghiệp có xuất hóa đơn để lưu chứng từ chứng minh chi phí để tính thuế.

Cách tính này cũng rất phù hợp với các nhà đầu tư lớn với giá trị tài sản lớn cũng sẽ giúp tối ưu. Còn đối với cá nhân chuyển nhượng các bất động sản mà có sự chênh lệch lớn về giá gốc và giá đầu ra thì vẫn có thể lựa chọn cách tính 2%.

Có nhiều cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản giúp người dân có thể chủ động chọn phương án tối ưu, tránh được trường hợp bán lỗ mà vẫn phải đóng thuế cao.

- Ông LÊ QUỐC KIÊN (chuyên gia tư vấn bất động sản):

Cần hướng dẫn về chi phí khấu trừ



Để thực hiện hiệu quả việc tính thuế theo phương pháp áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, cần có cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch của thửa đất, đảm bảo phản ánh chính xác giá trị giao dịch thực tế qua các lần chuyển nhượng.

Bên cạnh đó cũng cần có phương án kiểm soát các hình thức thanh toán trong giao dịch bất động sản. Tránh trường hợp ai bán bất động sản xong cũng lỗ, không ai đóng thuế.

Cần ban hành hướng dẫn chi tiết về chứng từ để chứng minh các khoản chi phí được khấu trừ như chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí thực hiện thủ tục pháp lý, chi phí môi giới, chi phí lãi vay, hay chi phí bồi thường cho các bên liên quan nếu có. Tránh trường hợp người bán không được tính các chi phí hợp lý khi tính thu nhập thực tế từ hoạt động mua bán bất động sản.
https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mu...an-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm

 

Sửa title lại đi anh Lỗ

 

tế anh Lỗ

 

TRỜI ƠI TỔNG TÀI LU ME TÔI

 

Vote tế

 

me nhon nhu anh

 

Thằng anh tính đến đâu rồi mà thằng em vẫn cứ lăn tăn
https://znews.vn/trung-quoc-can-nhac-cham-dut-ban-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-post1552417.html

 

Có khi chả có gì mới quá =]]

 

Anh lỗ đăng tin thì chì toàn nhà đất và vàng thôi

 

làm thế này thì mấy tập đoàn bds Việt Nam! chết luôn

 

Sợ đau chân. Lên đạn rồi mà chưa dám bắn
Họp dự thảo đánh thuế bất động sản thứ 2 luôn rồi kìa, dự kiến đánh thuế 1-3% (chưa thống nhất)
Nhưng tóm lại là sợ đau chân nên vẫn nằm trên giấy --> Cò vạc vào khóc

 

Let them die

 

Thời kì nín đẻ, đi xklđ sắp đến rồi thì bđs sao úp bô nữa

 

"Cái gì có lợi cho dân thì nhất quyết nên làm"
Cứ theo lời bác dặn mà làm. Có vậy cũng băn khoăn suy nghĩ.

 

mấy nhà bds ở việt nam cứ lấy Hong Kong làm ví dụ nhưng mà từ 2019-2024 tỷ lệ bds cbo thuê trống tăng từ 6-7% =>23%

Giá nhà chung cư ở 3-5%

 

"Cái gì có lợi cho ta thì nhất quyết nên làm, ta cũng là dân mà, ohoho"

 

Bank dính vào bds sâu quá
Đánh mạnh quá thì các bạn bank giãy chết hết. Bank giãy chết thì nhà nước phải nhảy vào hồi sức tích cực
Khác gì tự bắn vào chân mình
Khổ